石杰：新时代商业银行服务房企发展新思路

新浪乐居讯 1月27日，“新时代 新思路”第九届中国地产领袖年会今日举行。中国银行业监督管理委员会原副主席蔡鄂生、中国国际经济交流中心副理事长、商务部前副部长魏建国、国务院参事室特约研究员姚景源、中国民生银行副行长石杰、路劲集团董事局主席单伟豹等四百领军人物出席。

以下为石杰在第九届中国地产领袖年会上演讲实录：

石杰：各位大家好，确实刚才主持人讲现在能在这里讲话，我还是思考了半天。受董事长的委托我来讲话，所以我严格按PPT讲。我个人认为，就房地产来讲，现在应该是一个新周期呈现了新特征，就商业银行来讲应该是一个新的服务。

我们觉得房地产进入了一个新的周期，从1998年房地产进入真正的改革开放以后，行业开发投资从1360亿增长了11万亿，增长了30倍。商品方的销售额，从20年前的2100亿增长到13万亿，增长了63倍。所以，房地产业进入了一个新周期。20年前，或者说前一个阶段，应该说它的主要矛盾是，也就是20年总体的供给能量、数量得到了极大的提升，供给不足的矛盾得到了有效的缓解。但是，现在来看，进入新的周期以后，出现了三个转变。也就是房地产由总量问题转变为一个结构问题，由数量问题转变为质量问题，由不够住转变为住得不好、住得太贵，这个矛盾。

所以在进入新周期的情况下，站在银行的角度，站在房地产金融的角度，我们判断房地产行业呈现了四个这样新的特征：

第一个特征，处于行业的高位平台期。所谓的平台期一个是需求，一个是供给。从需求来看，调控的总体目标维持不变，房地产销售增速可能持续降温，市场需求释放可能会更加平稳。那么从供给来看，市场可能出现一个补库存的周期，特别是进入2018年以后，在座的房企拿地和开工都相对比较谨慎，供应平缓回升和回落后的销售增幅将会更加的匹配。所以我们判断房地产行业的价格将进入高位的平台期，供应和需求更加匹配，行业迎来平稳可持续发展的一个新阶段。

第二个特征，我们觉得在整个进入新的周期以后的第二个特征，实际上是一个存量与增量的互补期。为什么这么说？也就是说新增的增量市场增速在下降，存量市场逐步打开空间。所以在存量市场中，我们判断有四个主题词，即并购、旧改、租赁、资产证券化。为什么这么说？因为土地成本高起的情况下，拿地就能赚钱的时代，刚才几位嘉宾都讲了，已经成为了过去。房企通过并购整合绝对是未来房企的一个趋势。而重点城市新增建设用地有限，相当一部分旧房需要更新，城市更新例如像深圳等等，都成为主要的供给方式。那么十九大以后，中央提出租购并举的要求，如何解决租赁住房的来源，成为目前的课题。所以在存量房时代企业大量的不懂产流动起来，所以ABS、REITs都会成为新的方向，所以我们认为资产证券化的广阔。

第三个特征，房地产市场绝对进入了市场竞争的显现期。为什么这么说？因为我们观察了一下2017年行业集中度明显提升，其中top前30、前50销售额的占比，分别从2016年末的29%、35%，上升到2017年的38%、46%，分别上升了9个、11个百分点。这在一般产业是不可能的，没有这么急剧的分化。所以行业集中化、经营差异化。我们站在银行的角度对我们客户的房产企业进行了一个说明。也就是说优秀房产逐步形成了独特的经营模式。有的是周转快，快速开发普通住宅。从布局里看有的是全国布局，有的聚焦一二线，甚至有的开发三四线。从细分领域来看，有的专注住宅，有的擅长绿色地产。所以在整个未来房地产市场中差异化的经营也成为一个新的特点。当然，在新周期最大的特点，未来经济周期的波峰会越来越窄，坡速会越来越大。所以在房地产这样周期性明显的行业过程中，跨周期经营的能力对于房地产企业长期生存和发展至关重要。

所以考验跨周期经营能力，因此我们认为市场竞争显现期主要是三个特征，行业集中化、经营差异化和考验长期化的行为。当然大家最关注的就是金融监管深化期，最近监管文件也频出。最终可以得出一个结论，也就是说地产的融资，在座的各位一定要做深入的考虑，要重塑您的地产融资的模式。也就是说存量的资管面临着整改，非标债权的融资被逐步压缩。房地产领域的融资回归表内，转向表内贷款，标准化债权融资等等，所以未来可能是在发债，可能是资产证券化新的领域。所以受制于存款的约束，表内信贷增长也不会有太大的幅度。所以整个房地产的布局一定要跟现有的融资模式重塑，同时也建议大家充分的考虑您的流动性。

所以在这种背景下，新周期项下作为行业银行，如何为房地产企业提供最新的服务，如何创新服务，是一个新的模式。所以我们觉得银行也需要跟着行业进行转型。所以，我们觉得可能无论是在服务模式上、服务对象上、服务手段上，和服务方式上，都要有所转型和优化。特别是在整个现在新的形势项下，房地产利用率下降，受调控深化、统一监管的情况下，这两个特征是非常明显的，一个是高负债、快周转的杠杆驱动模式肯定是不可持续的。第二个是大字管时代项下，我刚才讲的现有的融资模式亟待调整。这种背景项下，在座的各位房企，我觉得可能这两个事情真的很需要，一个是要调整经营模式，第二个是要均衡您的负债结构。

作为我们金融企业来讲，也在这时候的责任，如何引导企业降杠杆？如何关注刚才大家讲的新型的领域、新型的城镇化、城市更新、租赁并购，特色小镇和新的产业链的延伸。

这种情况来看第二个就是服务对象一定要聚焦，因为现在行业都集中到了这个趋势上，一定未来的金融服务的方向是聚焦好客户、好区域、好项目。所以最终可能同业竞争中竞争的是什么？银行服务的竞争一定在这种情况下竞争的是专业、竞争的是效率。所以未来在整个房地产金融的过程中，银行义不容辞的责任是帮助企业经营风险，与企业建立高度互相，引导企业健康发展，实现规模扩张与风险管理的平衡。

第三，服务手段的创新。作为银行来讲，除了继续优化传统的项目融资以外，服务手段的创新我们自己觉得可能需要聚焦几个方面。第一，以前更多关注的是项目，现在更多的关注企业，从项目到企业，在资本市场定增发债上与大家共同进步。第二，我们以前更关注的是存量，现在从存量到增量，并购、城市更新资产证券化，这里面会有市场的空间。以前我们只是做客户，现在可能从客户到客户的客户，新供应链，从供应链链接到整个链条。以前我们更多的是谈融资，现在可能从融资到财富管理，如何实现集团的客户现金管理也是一个突破。以前我们从线下，可能现在从线下到线上，利用大数据、网络金融。以前关注的是如何从商住到医养、到文旅，形成地产之间的定制开发。从企业来讲管理范围增大，产品复杂度提高，跨机构服务增多。对金融服务提出更高的要求，就是效率、专业、整合、跨界。

所以民生银行的愿景，我们民生银行与大家也有耕耘了十年的地产经营事业部，与在座的各位都有密切的金融联系，我们愿与你携手面对新的金融时代，我们愿意以你为中心，提升我们对金融痛点的微观观察，提升我们产品研发能力，提升我们的合作能力。所以我想民生银行愿意成为在座的金融服务之家，与您共同构建长期、分享、信任、温馨的价值增长和分享空间，谢谢大家。

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