易小迪：从卖场到聚场阳光100商业地产新探索

阅读： / / 2018-02-02 16:36

“新时代新思路”第九届中国地产领袖年会今日举行。中国银行业监督管理委员会原副主席蔡鄂生、中国国际经济交流中心副理事长、商务部前副部长魏建国等领军人物......

新浪乐居讯 1月27日，“新时代新思路”第九届中国地产领袖年会今日举行。中国银行业监督管理委员会原副主席蔡鄂生、中国国际经济交流中心副理事长、商务部前副部长魏建国、国务院参事室特约研究员姚景源、中国民生银行副行长石杰、路劲集团董事局主席单伟豹等四百领军人物出席。

以下为阳光100置业集团董事长易小迪在第九届中国地产领袖年会上演讲实录：

易小迪：掌声好，华本企业家俱乐部很多的企业家都是房地产做了十年、二十年了，我们经历了这个行业的高速增长的周期。但是到最近两年，我想一个问题，房地产其实可以分为两个行业，一个是住宅行业，一个是非住宅行业。为什么这么讲呢？因为2017年我们的销售13.3万亿，住宅11.3万亿，非住宅这块包括写字楼、酒店、公寓、度假，这几大块加起来超过两万亿。两万亿是什么意思呢？就是十年前住宅的销售总量，这个行业已经很大了。

而且还不仅仅是两万亿，这块还有租赁市场，租赁市场有多大呢？长租公寓，我们途家的罗总也来了。长租公寓存量应该是两万亿租金，其实每年还增长接近2000亿。假如说我们把租金市场也算进去，至少它消化的资产还有两三万亿。那也就是说这个市场其实很大了，为什么把它分开呢？我今天讲的非住宅行业的发展，其实也是广大中小企业另外一条出路。

不同于住宅行业的模式，我们讲住宅行业大家看得很清楚，它是寡头市场，是同质化竞争带来的寡头市场。不管这个市场是涨还是跌，越来越是少数人的游戏规则，垄断市场，是资本来主导的市场。而且不但竞争激烈，利润薄，其实你做了1000亿也好，前50名也好，你都有压力感和不安定感。非住宅市场恰恰是相反的，我觉得这个市场刚刚开始，还没有到顶峰。按照发达国家的经验，事实上主流地产发展都不是搞住宅的，在日本搞住宅的最大就是大华企业，大部分的主流地产都是以非住宅为主的。我们国家这两年住宅市场高速发展，大家研究所说的所有的规律、这种研究的方式，其实针对住宅行业的市场排到前面的top10都是做住宅的，可能top100都是做住宅的。这种情况下我们觉得非住宅市场是品牌不突出、群龙无主，而且它的个性化很强。现在这几年慢慢在冒出来一些地产企业往这方面发展，我们也看到了类似有优客工场等等不同的新品牌，还包括刚才讲的途家，很多新的不同行业。

其实它是住宅市场的一部分。我今天分享是阳光100这几年我们也在非住宅市场尝试性的做了一些探讨和转型。其中有一个重要的产品，我们叫做街区综合体，我觉得这就是一个新的蓝海市场。街区综合体说白一点，就是把过去讲的商铺、商业，这个商业发展了十几年，有很多人认为这是一片红海，过剩，商铺到处在倒闭。但是它催生了新的需求，每个城市都在做新的布阵、城市中心的更新，它又产生了新的商业需求。这个商业需求，首先我们要讲的是，很多做商业就是两个做法，一个是大家把商品卖多少算多少，剩下的就出租，这往往是失败的。还有一类就是一点都不卖，全部来管理出租经营，这也是一个方式。但这个方式最大的问题，它制约了你的现金流，在中国目前这个REITs和各方面不发达的情况下，不能快速的回笼现金，影响你的增长，包括上海新天地做了很多好的产品，但是它最后财务上转不动，这也是一个中国今天制约的原因。

我们阳光100想到了租和售怎么结合，也就是说把产品在市场上卖出一部分，快速的回笼现金。但同时你还要把它经营管理好，这就是一个很大的挑战。我们也是经过了十几年的探索，慢慢觉得这是一个可行的道路，我们也是从卖为主，到现在租、售两个分享结合。

做这个产品的经验是什么呢？就是说你要有合理的毛利，你必须要在卖出比如50%、60%的产品的时候，保证你现金流充分。也就是说你要中高端的售价。我举个例子，我们在柳州参观过，我们做了一个商业街，售价刚开始卖的时候做规划大家不太认同，从三四万，最后运营的时候卖到15万、16万，也就是说你卖出一部分产品的时候要足够回笼你的现金。

第二个经验，我们要加大运营方面的投入。运营方面的投入跟普通的住宅不太一样。商铺的运营就是要变成一个城市客厅、变成一个文化客厅，这是非常不容易的过程。这里面我们传统的商业最大的问题是招商的失败，其实商是招不来的，你想招商，把商户招来满铺开业，这实际上做不到的。因为商铺开业了人也不来，现在没有那样的商铺能够让你吸引那么多人。如果特别能吸引人气的商铺，往往需要你贴租金，需要你培育他。这是一个死循环，那怎么做这件事情呢？就是我们通过不断的做文化活动、做城市市民活动，甚至有时候就是一个简单的音乐节，或者其它的文化艺术公众活动，就能吸引很多人，甚至我们把传统的市集通过更新换代，变成有设计色彩的，都能吸引很多市民参与。这个活动不是一蹴而就的，大概我们做一个街区商业，一年要做200场左右的活动。也就是说基本上一周有两场活动。逐渐通过活动吸引市民参与，并且吸引其他人来举办这个活动。通过这两三年的运转，比如说我们在柳州窑埠古镇，柳州的汽车城，政府所有的重大的节日活动，包括他们有一个水上摩托艇节，这就成了我们的城市客厅。在商业过剩的时候有巨大的空间，同时在经济上也能获得很好的收益和成功。

第三个，这个产品经过我们提炼之后，我们逐渐的在其他城市不断的推广。一直到重庆，大直辖市，一直到县级市，宜兴市，都取得很大成功。在宜兴市这个很小的城市里我们做商业街区，也可以把卖价从过去的三四万，卖到了13万、14万，也就是说老百姓越来越接受这样的城市客厅的商业街模式。

在这个情况下，我们逐渐拓展的时候也发现了，这个市场各个城市有很大的需求。也就是城市第二个阶段，它刚刚有了增长以后，需要繁荣、需要发展。我们接到了很多城市的邀请，比如说武汉、宁波，邀请我们去做。我们也可以提取很好的溢价条件，不仅仅做商业街，也可以提出其它的开发条件，这是我们做住宅的，中小企业获得不了的条件。

同时，我们也给那些巨头企业，就包括排到前三名的，他们也在找合作，因为他们也需要盘活他们的库存商业。只要你有一技之长，可以在未来的转型中做好自己的产业，有一席生长之地，而不一定永远要走住宅那一条路。

第三个点我要讲的，中小企业今天的转型，我想除了向外发展，更要想到向内找出路。这个找出路是什么意思呢？就是找你自己的一技之长。我们很多人经过十年、二十年的发展，总有自己在历史中积累的经验。第二，向内找出路是指找你自己品牌的特色，你的产品的优势。我们很多人都有自己的产品经验，我想把这些经验结合起来，你总能找到自己的生存发展之路。因为我们阳光100最早是做综合体起家，我们现在分化出了街区综合体和服务设公寓，还有喜马拉雅公寓，也取得了成功，我们把租和售结合。这种非住宅行业一个重要的能力就是运营能力，要有运营团队，要培养自己长期运营能力，并且在运营中要能获得合理的收支平衡。这就是我们下一步的生存之道，如果你有这个能力的话，你拥有这个资产，不仅仅是在通货膨胀时代能获得现金收益，其实这种资产随着它不断的运营，它的租金和收益也在不断上升，可能比你开发获得简单的单期收益还要理想。

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